Compra un Appartamento con un Mutuo: Investire con un Piano Finanziario
Uno dei modi più comuni per iniziare a investire nel settore immobiliare, specialmente se parti da zero, è attraverso l’acquisto di un appartamento con un mutuo. Questa strategia richiede un piano finanziario ben strutturato e una valutazione accurata delle entrate e delle uscite. Vediamo come funziona questo approccio:
Calcolo delle Entrate:
Quando acquisti un appartamento con l’obiettivo di investire, è essenziale considerare le entrate che puoi generare. Nel mio caso, ho comprato un appartamento in una zona con potenziale, ma inizialmente in degrado. Ho affittato l’unità a un canone mensile di 700€, che è la parte chiave delle entrate.
- Affitto Mensile: 700€
Calcolo delle Uscite:
Le uscite comprendono tutte le spese legate all’appartamento, incluse le rate del mutuo e le spese condominiali. Nel mio caso, avevo una rata del mutuo di 500€ e spese condominiali aggiuntive.
- Rata del Mutuo: 500€
- Spese Condominiali: Variano da proprietà a proprietà, ma ad esempio, potrebbero essere 100€ al mese.
Calcolo del Guadagno Mensile:
Il guadagno mensile si calcola sottraendo le uscite dalle entrate. Nel mio caso, l’affitto mensile copriva le spese e lasciava un guadagno di 200€ al mese.
- Guadagno Mensile: Entrate (700€) – Uscite (500€ mutuo + 100€ spese condominiali) = 200€ al mese
Valutazione a Lungo Termine:
Mentre il guadagno mensile è importante, la vera forza degli investimenti immobiliari risiede nella crescita del valore dell’immobile nel tempo. Nel mio caso, l’appartamento ha acquistato valore man mano che la zona si è rivalutata. Questo è un aspetto essenziale da considerare quando si investe in immobili. Inoltre, devi essere consapevole dei rischi potenziali, come gli inquilini che smettono di pagare, e devi avere piani di contingenza per gestire tali situazioni.
Rischi e Contingenze:
Nel mio percorso da investitore immobiliare, ho anche affrontato sfide e rischi. Ad esempio, l’inquilino ha smesso di pagare l’affitto, e ho dovuto affrontare una procedura di sfratto che è stata complicata dalla legislazione italiana. La pandemia di COVID-19 ha ulteriormente complicato la situazione. Nonostante queste difficoltà, ho risolto i problemi e ho ripreso il controllo della mia proprietà.
Ristrutturazione Graduale:
Il mio appartamento aveva bisogno di ristrutturazioni per aumentarne il valore. Tuttavia, con un budget limitato, ho dovuto pianificare i lavori in modo graduale. Questo significa che ho suddiviso la ristrutturazione in piccoli passaggi e ho finanziato i lavori con un prestito dalla banca e una parte del mio stipendio.
- Spese Passive (Ristrutturazione): 30.000€ circa
Risultati a Lungo Termine:
Oggi, l’appartamento è un B&B che genera un reddito annuale di circa 18.000€. Il suo valore è raddoppiato rispetto all’acquisto, ed ora la zona è molto ambita. Questo dimostra che anche chi inizia con poche risorse può ottenere successo negli investimenti immobiliari.
Il Piano Finanziario in Sintesi:
- Casa Comprata nel 2007 a 135.000€
- Rata del Mutuo: 500€ al mese
- Affitto Mensile: 700€ per 8 anni
- Dal 2019 al 2021, l’appartamento è stato occupato abusivamente.
- Spese Passive (Ristrutturazione): Circa 30.000€
- Dal 2021, guadagno mensile di circa 1.500€
- Valore di Vendita Attuale: Circa 250.000€
L’investimento iniziale nel mutuo, il reddito da affitto e la crescita del valore dell’immobile nel tempo hanno reso questa strategia di investimento immobiliare un successo a lungo termine. Tieni presente che, anche se sei partito da zero, con il giusto piano finanziario e una gestione oculata, puoi ottenere risultati positivi nel settore immobiliare.
